Ако сте решили да преминете към покупка на недвижим имот, неминуемо ще се сблъсквате с различни, в много случаи непознати понятия, които е добре да изясните преди да предприемете тази важна стъпка.
Независимо дали купувате за първи път, или сте опитен инвеститор, разбирането на терминологията е от решаващо значение за вземането на информирани решения и избягването на потенциални капани.
Една от темите, която най-честно обърква купувачите, е тази за общите и идеалните части. Затова в статията ще разгледаме именно значението на тези понятия. Какви са разликите между „общи части“ и „идеални части“. Как се изчисляват и какво влияние оказват върху собствеността.
Нека се потопим и изследваме света на недвижимите имоти, и темата за "идеалните части" и "общите части" на сградата.
Какво включват общите части на сградата?
Съгласно чл. 38 от Закона за собствеността:
При сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване.
Казано накратко, общите части, са тези, които се ползват съвместно с останалите собственици в многофамилна сграда.
Общите части, спрямо техния характер, биват два вида:
#Общи части в сградата според естеството им
Общи части в сграда по естеството си – това са онези части от сградата, без които тя не би могла да съществува като такава. Това са:
земята, върху която е построена сградата;основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части; вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите;стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици;комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения;главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби;асансьорите;водосточните тръби и др.
Тези части, са несамостоятелни части от сградата – могат да съществуват само като общи части в нея и тяхното предназначение не подлежи на промяна.
#Общи части в сградата според предназначението им
Общи части по предназначение – те са създадени и предназначени да предоставят допълнителни удобства на собствениците, ползвателите и обитателите на блока. Това могат да бъдат:
склад;партерен етаж;дворно място около сградата и др.
При тях съществува възможност за промяна в предназначението. Както и е възможно да станат самостоятелна собственост на някого от собствениците или на трети лица.
Какво са идеални части?
По своята същност „общите части“ нямат самостоятелен характер. Тяхното предназначение е за общо ползване, поради което е необходимо върху тях да се установи съсобственост.
Съсобствеността се установява, като тези „общи части“ се подéлят между всички собственици на самостоятелни обекти (имоти), под формата на идеални части. Или иначе казано:
„Идеалните части“ са процентът или делът от общите части, притежавани от всеки един собственик на имот в сградата.
И тъй като собствеността на имот в дадена сграда се съчетава със собственост върху общите части в същата тази сграда /невъзможно е да притежавате имот в сграда без да притежавате идеални части/ - в нотариалния акт се записва освен застроената площ на имота, също и процент (или промил) идеални части от общите.
Вие, заедно с всички други собственици – всеки със съответния си процент, притежавате всички общи части. Тези общи части обаче не са реално обособени – не можете да изберете конкретни 10м2 например, и да ги обособите като Ваши. Затова и те се наричат идеални, а не реални.
Как се определят (изчисляват) идеални части от общи части?
Идеалните части за всеки самостоятелен обект (имот) се определят като съотношение между сбора на площта на самостоятелния обект и складовите помещения, придадени към обекта, разделен на сбора от площта на всички самостоятелни обекти и придадените складови помещения, като така полученото число се преобразува в проценти.
Изчислява се по формулата:
ИД.Ч(%) = (ЗП/РЗП)*100
където:
ИД.Ч(%) е размерът на общите части, прилежащи към имота;
ЗП е застроената площ на имот;
РЗП е разгънатата застроена площ на цялата сграда.
Вижте в нашия блог - Как се изчислява квадратура на имот?
След като сме разделили площта на имота на разгънатата застроена площ на сградата получаваме процентът идеални части, които собственикът на имота притежава. Така например собственик на апартамент 200 кв.м. в сграда с РЗП 2000 кв.м., притежава 10% идеални от общите части на цялата сграда. ((200/2000)*100=0,1*100=10%)
Процентът идеални части, пряко влияе върху правото на собственика да участва при вземане на решения от Общото събрание, размерът на поддръжката на общите части в сградата и др.
В заключение, разбирането на понятия, като "идеални части" и "общи части" е от решаващо значение, когато става въпрос за покупка или инвестиране в недвижим имот. Тези термини са важна част от правната и финансовата рамка, която регулира собствеността и инвестициите в имоти, и неразбирането им може да доведе до скъпоструващи грешки и правни проблеми.
С разбиране значението и изчисленията на "идеални части" и "общи части", можете да гарантирате, че вземате информирани решения, когато купувате или инвестирате в недвижим имот.
Още от нашия блог:
Финални стъпки при покупка на имот (Документи и етапи, преди да получим собствеността)
Как се изчислява квадратура на имот?
Лятото - най-добрият сезон за покупка на имот (на морето)
Абонирайте се за нашия информационен бюлетин, за да получавате полезна и интересна информация свързана с покупката на недвижими имоти.
Научавайте първи за новите ни имоти и обекти в продажба, за нашите специални предложения и промоционални офети.
